北京二手房成交量連跌倆月

貝殼研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，7月份北京二手房住宅共網(wǎng)簽14826套，二手房成交價格也停止了此前的增長，業(yè)內(nèi)認為，二手房市場整體成交保持在1.5萬套上下，購房預(yù)期有所減弱，未來將保持穩(wěn)定。

二手房交易量迎來兩連降

“最近二手房無論是看房還是買房的都少了很多。4、5月份都是客戶急著約看房，現(xiàn)在價格漲了一些，好房源也在之前消化了一批，客戶也都不著急了。”位于豐臺區(qū)金泰城麗灣的鏈家經(jīng)紀人張華(化名)告訴北京青年報記者，他最近約了兩個客戶見房主談價格，但都是總價上有20萬左右的分歧，最后沒有談成。

客戶認為86平方米左右的兩居室價格應(yīng)該在750萬，這也是前兩個月的成交價，但房主認為市場回暖了，咬定770萬不肯讓步，最后沒有談成。張華告訴北青報記者，4、5月份的成交高峰，讓不少在售房源的業(yè)主的心理價位都有所提高。

二手房的成交也在5月份的高峰過后，出現(xiàn)了明顯回調(diào)。

Real Data顯示，7月份鏈家實時成交量環(huán)比減少12%，成交絕對水平是2018年以來除2月外最低值，買賣雙方成交周期依舊保持高位。

據(jù)我愛我家(微博)市場研究院統(tǒng)計顯示7月二手房成交繼6月之后再次下跌。 2018年7月北京全市二手住宅共網(wǎng)簽14826套，環(huán)比2018年6月下降6.3%。自5月創(chuàng)下去年“317新政”以來的單月新高后，6月、7月北京二手住宅網(wǎng)簽量已經(jīng)兩連跌，目前整體保持在1.5萬套上下的規(guī)模。

由于網(wǎng)簽的延后性，實際簽單情況甚至比數(shù)據(jù)統(tǒng)計更差。我愛我家數(shù)據(jù)顯示，從實際簽單量來看，2018年7月通過北京我愛我家達成的二手住宅實際簽單量環(huán)比6月減少13.6%，同樣自5月創(chuàng)下14個月新高后連續(xù)兩月下降。

進入7月，北京二手住宅的單日網(wǎng)簽量也呈現(xiàn)出了明顯的下滑趨勢。5月、6月，北京二手住宅網(wǎng)簽量回到了日常超過800套甚至上千套的狀態(tài)，但7月的單日網(wǎng)簽量再次下降，全月工作日均未超過800套，且月末網(wǎng)簽量低于月初、月中，這與過往每月最后一個工作日網(wǎng)簽量為當月最高的歷史經(jīng)驗大相徑庭。

我愛我家集團研究院院長胡景暉(微博 博客)分析表示，去年“317新政”之后，北京房價明顯回落，一年累計跌幅大約在17%左右，市場因此重新產(chǎn)生了對購房者的吸引力，并由首次置業(yè)需求、改善需求構(gòu)成了市場的新一波需求，春節(jié)過后，這波需求集中釋放，最終形成了5月的市場高點。不過，需求集中釋放后，市場后續(xù)動能不足，因為該進場的客戶或觀望的客戶在4、5月份進行了集中消化，所以6 月、7月的買家和資金相對較少，市場交易量也開始下滑。

7月二手房價格趨穩(wěn)

價格方面，4、5月的市場升溫曾一度結(jié)束了北京二手房價連續(xù)超一年的下跌趨勢，但形成這波行情的需求以剛性需求、自住需求為主，投資投機屬性低，加上調(diào)控政策從未松動，所以房價雖然止跌轉(zhuǎn)升，但幅度不大，6月、7月交易量下滑之后房價又進入了有漲有跌的小幅波動狀態(tài)，整體則保持穩(wěn)定。

貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，7月北京二手房成交均價為62740元/平，環(huán)比上漲0.6%，基本維持平穩(wěn)，與去年同期水平基本相當。5月均價在教改政策影響下結(jié)構(gòu)性明顯走高后，6、7月份由于成交的下行，均價上漲動力不足，故保持相對平穩(wěn)態(tài)勢。

我愛我家數(shù)據(jù)表示，各區(qū)成交價格上，西城區(qū)依然占據(jù)最高位置，東城、海淀、朝陽、豐臺其次，各區(qū)的價格排名基本沒有變化。但在環(huán)比漲跌上，東城、海淀、石景山、順義的7月價格環(huán)比6月下跌，西城、朝陽、豐臺、通州等區(qū)環(huán)比上漲。交易量最大的朝陽上漲3.1%，交易量其次的海淀下跌5.1%。

各區(qū)交易量上，朝陽仍是北京二手房交易的主力區(qū)域，7月占全市24.5%，海淀、豐臺、昌平、房山、西城等區(qū)也有較大的交易占比，石景山、門頭溝等其他各區(qū)的交易量相對較少。

胡景暉表示，受各區(qū)地域范圍、存量規(guī)模既定的影響，北京二手房交易的區(qū)域分布結(jié)構(gòu)基本沒有太大變化，朝海豐昌仍是傳統(tǒng)的、最主要的二手交易市場。同時，受地段位置影響，西城、東城、海淀、朝陽房價最高的格局也沒有變化，其中西城、海淀在教育、醫(yī)療等資源的加持下有更高的價格水平。

而從7月各區(qū)二手房價的環(huán)比變化來看，城六區(qū)里東城、海淀、石景山環(huán)比下跌，西城、朝陽、豐臺環(huán)比上漲，六大中心城區(qū)漲跌各半，最終形成了7月全市價格的小幅波動。

8月依舊低溫 市場預(yù)期回調(diào)

6、7月份的回調(diào)可能在8月份延續(xù)。貝殼研究院的市場報告顯示，由于需求在前期集中釋放，年中市場顯現(xiàn)疲態(tài)；7月新房成交的明顯增加分流二手房需求；隨著市場下行及房地產(chǎn)稅相關(guān)傳言導(dǎo)致市場信心不足，觀望情緒加重，量降價穩(wěn)。

貝殼研究院分析師許小樂認為，供需增長疲軟將導(dǎo)致市場量降價穩(wěn)。6、7月份市場成交的下滑主要是由于供需在3-5月間集中釋放后近期疲軟所致。受季節(jié)性及政策性因素影響，3-5月市場成交量明顯持續(xù)增長，這在一定程度上透支后市需求，近兩月新增需求降至2018年以來低位，7月新增客源及帶看量環(huán)比分別下降0.4%和5.1%。此外，4月以來新增房源量持續(xù)下滑，絕對水平降至2017年以來的歷史低位，新增房源的低迷導(dǎo)致房源緊俏度上升，從而影響市場成交。成交的下行難以支撐均價的大幅上漲。

另外，新房市場也分流二手房的需求。隨著限競房及共有產(chǎn)權(quán)房的陸續(xù)入市，新房市場對二手房需求的分流亦是成交下滑的重要原因。

最后，買賣雙方信心不足也導(dǎo)致市場將繼續(xù)下行。前期市場下行，疊加當前我國面臨的國際貿(mào)易環(huán)境較為嚴峻，且7月房地產(chǎn)稅相關(guān)的傳言導(dǎo)致市場信心不足，7月調(diào)價房源中漲價占比繼續(xù)下降至22.3%，新增掛牌均價連續(xù)3月保持穩(wěn)定，業(yè)主市場預(yù)期回調(diào)。

我愛我家研究院的觀點也與之類似，胡景暉認為，當前北京市房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)高壓態(tài)勢，且無寬松跡象；供需增長依舊低迷；新房的分流因素亦將持續(xù)存在，預(yù)計8月份市場表現(xiàn)與7月份相當，難有大的起色。在信貸趨緊、“認房認貸”不放松換房難度大、新房持續(xù)分流的因素綜合作用下，預(yù)計下半年二手房市場熱度將低于上半年，成交量減少、價格趨穩(wěn)。