房企拆分物業(yè)上市將迎來新一輪的熱潮

據(jù)證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)最新公布的《發(fā)行監(jiān)管部首次公開發(fā)現(xiàn)股票審核工作流程及申請(qǐng)企業(yè)情況》顯示，截至2018年7月12日，申請(qǐng)?jiān)贏股上市的房地產(chǎn)業(yè)類企業(yè)仍處于排隊(duì)待審狀態(tài)。從排位上看，大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)、廣州(樓盤)富力地產(chǎn)、金輝集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)分列83、84、85和88位。相較于審批嚴(yán)格的A股市場(chǎng)，多數(shù)房企紛紛開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)港股市場(chǎng)。

自去年至今，三盛控股(02183.hk)、福晟國(guó)際(00627.hk)、正榮地產(chǎn)(06158.hk)等房企相繼完成了在港上市，這也讓很多中小型房企看到了登陸資本市場(chǎng)的希望。7月12日，來自南京(樓盤)的本土房企弘陽地產(chǎn)(01996.hk)在港交所敲鑼宣布正式上市，而在它背后還有大發(fā)地產(chǎn)、美的置業(yè)、寶能地產(chǎn)等房企，正在籌劃著赴港上市。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年上半年，在港交所遞交招股書的房企至少有5家。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉(博客)表示，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)除了上市平臺(tái)之外，其它融資渠道都在持續(xù)收緊，境外市場(chǎng)的上市平臺(tái)和渠道相對(duì)來說還有空間。因此，在未來整體融資環(huán)境趨緊的情況下，很多房企都會(huì)考慮這種策略，所以才會(huì)出現(xiàn)扎堆赴港上市的情況。

此外，房企融資的急迫性也體現(xiàn)在公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中。排隊(duì)上市的美的置業(yè)，2015年-2017年資產(chǎn)負(fù)債率分別達(dá)到95.94%、94.65%、89.23%，與此對(duì)應(yīng)的凈負(fù)債率分別為622%、625%、118.9%，據(jù)其招股書顯示，截至2018年3月31日，美的置業(yè)擁有157.07億元現(xiàn)金，負(fù)債總額為1089億；大發(fā)地產(chǎn)2015年-2017年的凈資產(chǎn)負(fù)債率分別為196.5%、150%和269.8%，報(bào)告期內(nèi)，大發(fā)地產(chǎn)的銀行貸款及其他借貸為59.87億元，未償還銀行貸款為39.75億元，未償還信托融資及其他融資約為20億元。

“在未來兩三年，A股市場(chǎng)對(duì)房企開閘的可能性很低，這也迫使一些房企轉(zhuǎn)而尋求境外資本市場(chǎng)。”新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷同時(shí)指出，境外資本市場(chǎng)以機(jī)構(gòu)投資者為主，對(duì)表現(xiàn)優(yōu)秀、長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展企業(yè)的融資會(huì)給予認(rèn)可和支持，對(duì)業(yè)績(jī)表現(xiàn)一般、專業(yè)能力不足、發(fā)展前景不明朗的企業(yè)，即便是在港股市場(chǎng)，也未必能夠獲得資本市場(chǎng)的青睞或支持。

除了地產(chǎn)主業(yè)板塊，還有不少房企分拆旗下物業(yè)板塊謀求上市。

自2014年房企花樣年控股(01777.HK)分拆旗下物業(yè)管理公司彩生活(01778.HK)赴港上市后，以物業(yè)管理為主的房地產(chǎn)服務(wù)商登陸資本市場(chǎng)逐漸成為主流。在此熱潮引領(lǐng)下，大型房企紛紛分拆和重組旗下相關(guān)業(yè)務(wù)，角逐資本市場(chǎng)。尤其是今年，已經(jīng)有雅居樂集團(tuán)(03383.HK)旗下的雅生活服務(wù)(03319.HK)和碧桂園(02007.HK)旗下的碧桂園服務(wù)(06098.HK)兩家公司登陸港股，此外還有佳兆業(yè)和新城控股旗下物業(yè)也計(jì)劃上市。截至目前，共7家物業(yè)企業(yè)登錄香港主板市場(chǎng)，1家在A股上市，62家掛牌新三板。

對(duì)此，一家物業(yè)公司負(fù)責(zé)人表示，目前房企市盈率與市凈率均不高，而旗下分拆上市的物管公司明顯享有更高的市盈率與市凈率，具有估值優(yōu)勢(shì)。主要因?yàn)橐环矫嫖飿I(yè)管理公司具有輕資產(chǎn)和逆周期的屬性。另一方面，物業(yè)管理公司的現(xiàn)金流也相對(duì)更加穩(wěn)定。

“物業(yè)通過資本加持、技術(shù)助力，將為企業(yè)發(fā)展賦能加速。通過登陸資本市場(chǎng)獲得資金支持并加快兼并收購(gòu)，同時(shí)搭建平臺(tái)、加強(qiáng)信息化建設(shè)，以增值服務(wù)助力企業(yè)高速增長(zhǎng)，以商業(yè)模式升級(jí)及規(guī)�；�運(yùn)營(yíng)提升企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。”上述負(fù)責(zé)人說。

歐陽捷認(rèn)為，物業(yè)的分拆上市對(duì)房企的業(yè)績(jī)影響不會(huì)太大，畢竟物業(yè)收入在整個(gè)房企營(yíng)業(yè)收入中占比很小。在業(yè)務(wù)剝離之后，更有利于房企專心做好自己的開發(fā)業(yè)務(wù)。他預(yù)計(jì)，未來會(huì)有更多的房企會(huì)進(jìn)行分拆物業(yè)上市。