商鋪投資回報(bào)率如何計(jì)算？ 商鋪投資回報(bào)率多少才合理？

 商鋪投資回報(bào)率是一個(gè)老生常談的問題，其計(jì)算方式大致可以分下面幾種，僅供投資者參考。9hG安徽網(wǎng)庫 地方門戶新聞?wù)?/span>

　(1)　租金回報(bào)率＝每月租金收益×12/購房總價(jià)9hG安徽網(wǎng)庫 地方門戶新聞?wù)?/span>

　　案例分析：2008年12月底，周先生買下了翠苑社區(qū)一套臨街商鋪，面積約40平方米，售價(jià)約160萬元，目前在這片商鋪周邊，同等商鋪的月租金約是350元/平方米左右，即周先生每個(gè)月可收取1.4萬元的租金。那么，他的投資回報(bào)率將是多少呢？現(xiàn)在讓我們計(jì)算一下：租金回報(bào)率=14000*12/1600000=10.5%9hG安徽網(wǎng)庫 地方門戶新聞?wù)?/span>

　　點(diǎn)評(píng)：這種方法計(jì)算簡(jiǎn)便，對(duì)一次性付款的情況分析會(huì)較為準(zhǔn)確，但由于只考慮了租金和房?jī)r(jià)，其應(yīng)用范圍比較局限，對(duì)于使用按揭貸款購房的回報(bào)情況就不太適用。9hG安徽網(wǎng)庫 地方門戶新聞?wù)?/span>

　(2)　租金回報(bào)率法公式：(稅后月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款)。9hG安徽網(wǎng)庫 地方門戶新聞?wù)?/span>

　　案例分析：假設(shè)周先生首付100萬元，貸款60萬元，按揭20年，按照最新商業(yè)貸款上限貸款利率。套用上述計(jì)算公式：這個(gè)商鋪的投資回報(bào)率＝(14000-4277)*12/(1000000+ 1026682)=5.76%9hG安徽網(wǎng)庫 地方門戶新聞?wù)?/span>

　　通過計(jì)算，我們得出該套商鋪的投資回報(bào)率將是：5.76%9hG安徽網(wǎng)庫 地方門戶新聞?wù)?/span>

　　點(diǎn)評(píng)：該計(jì)算方法的優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價(jià)格和前期主要投入，比租金回報(bào)率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長(zhǎng)短。不足：未考慮前期的其他投入、資金的時(shí)間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。9hG安徽網(wǎng)庫 地方門戶新聞?wù)?/span>

　(3)　租金回報(bào)率分析法公式：(稅后月租金-每月物業(yè)管理費(fèi))×12／購買房屋總價(jià)，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。9hG安徽網(wǎng)庫 地方門戶新聞?wù)?/span>

　　點(diǎn)評(píng)：優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、房?jī)r(jià)及兩種因素的相對(duì)關(guān)系，是選擇“績(jī)優(yōu)地產(chǎn)”的簡(jiǎn)捷方法。不足：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時(shí)間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對(duì)按揭付款不能提供具體的分析。9hG安徽網(wǎng)庫 地方門戶新聞?wù)?/span>

　(4)　內(nèi)部收益率法房產(chǎn)投資公式為：累計(jì)總收益／累計(jì)總投入＝月租金×投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)／(按揭首期房款＋保險(xiǎn)費(fèi)＋契稅＋大修基金＋家具等其他投入＋累計(jì)按揭款＋累計(jì)物業(yè)管理費(fèi))＝內(nèi)部收益率。9hG安徽網(wǎng)庫 地方門戶新聞?wù)?/span>

點(diǎn)評(píng)：上述公式以按揭為例，未考慮付息、未考慮中介費(fèi)支出；累計(jì)收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。優(yōu)點(diǎn)：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素�？梢耘c租金回報(bào)率結(jié)合使用。內(nèi)部收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計(jì)算，而內(nèi)部收益率則是按復(fù)利計(jì)算。不足：通過計(jì)算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價(jià)值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來，而未來租金的漲跌是個(gè)未知數(shù)。9hG安徽網(wǎng)庫 地方門戶新聞?wù)?/span>

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商鋪投資回報(bào)率多少才合理？9hG安徽網(wǎng)庫 地方門戶新聞?wù)?/span>

人人都說“投資商鋪是金”、“一鋪養(yǎng)三代”，商鋪投資迎來了黃金時(shí)代。隨著投資理念的日趨成熟，商鋪確實(shí)受到了越來越多的投資者的關(guān)注，那商鋪出租投資回報(bào)到底達(dá)多少才是合算的呢？9hG安徽網(wǎng)庫 地方門戶新聞?wù)?/span>

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一般來講，商鋪可以在8年左右收回投資，此后的年出租收益率一般可以達(dá)到8%，好的商業(yè)旺鋪可以達(dá)到16%以上。當(dāng)然不同的商鋪情況也不同。9hG安徽網(wǎng)庫 地方門戶新聞?wù)?/span>

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我們可以拿兩個(gè)公式來計(jì)算：9hG安徽網(wǎng)庫 地方門戶新聞?wù)?/span>

公式一：主要適用于沒有貸款的一次性投資。計(jì)算公式為：(稅后月租金-每月物業(yè)管理費(fèi))×12 =年租金收入，而年租金收入÷購買商鋪總價(jià)=年投資收益率。反之，用購買商鋪總價(jià)÷年租金收入=投資回收年限。9hG安徽網(wǎng)庫 地方門戶新聞?wù)?/span>

公式二：主要適用于貸款投資的收益計(jì)算。計(jì)算公式為：(稅后月租金-按揭月供款-每月物業(yè)費(fèi))×12 =年租金收入；(首期房款+按揭貸款)÷年租金收入=投資回報(bào)年限。反之，用年租金收入÷(首期房款+按揭貸款)=年投資收益率。9hG安徽網(wǎng)庫 地方門戶新聞?wù)?/span>

當(dāng)然，投資是為了賺錢。那究竟能不能賺錢？能賺多少錢？這里也不能光算收入，還要充分考慮到各項(xiàng)支出。上面所列的投資收益計(jì)算公式，只是著重考慮了主要的收入和支出部分，另外，還有一些可能和必要的支出，千萬不能忽略。9hG安徽網(wǎng)庫 地方門戶新聞?wù)?/span>

第一項(xiàng)支出是在商鋪的前期購買環(huán)節(jié)中的支出，像購買商鋪應(yīng)交的契稅，這項(xiàng)為總房?jī)r(jià)的3%，這一比例是商品住宅契稅的兩倍。第二項(xiàng)支出是商鋪的水、電、氣、熱、物業(yè)管理等在商鋪后期使用過程中的支出都是按商業(yè)市政標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)，大大高于普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。所以，在計(jì)算商鋪的投資收益時(shí)，一定要充分考慮到以上支出，這樣才能夠算出一個(gè)更加真實(shí)的投資回報(bào)率。9hG安徽網(wǎng)庫 地方門戶新聞?wù)?/span>

最后要提醒投資者的是，雖然投資商鋪贏利前景看好，但是并非所有商鋪都能保證賺錢。對(duì)于想投資小型商鋪的投資者來說，首先要考慮的因素是所選地點(diǎn)區(qū)域性商業(yè)氣氛是否濃烈，如人口密集度、日均人流量、消費(fèi)能力及結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施結(jié)構(gòu)等。而且，要瞄準(zhǔn)新建市場(chǎng)。一般說來，新建的市場(chǎng)其出售的價(jià)位相對(duì)而言比老市場(chǎng)要便宜得多，如果到有發(fā)展?jié)摿Φ男率袌?chǎng)購置經(jīng)營門面，則升值的潛力大，投資少，其次，要盯住一些新開發(fā)的城區(qū)。任何投資都是有風(fēng)險(xiǎn)的，同樣投資商鋪，有的人賺了大錢，而有的人可能連本都收不回來。所以，一定要注意避免投資風(fēng)險(xiǎn)。9hG安徽網(wǎng)庫 地方門戶新聞?wù)?/span>